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12/11/2018

Previsão orçamentária

Luiz Ribeiro O. N. Costa Junior*

Está previsto no Código Civil, no inciso 6 do artigo 1.348, que uma das competências do síndico é elaborar o orçamento anual.

Infelizmente, nem todos os condomínios seguem esta determinação e acabam efetuando rateios com base nos gastos ocorridos do mês anterior, ou, então, alternativas mistas, onde rateiam uma estimativa de gastos, por exemplo, com água e luz, e, caso o valor venha superior ao estimado, então cobram a diferença em determinado mês.

Ocorre que tal situação, além de trazer insegurança no valor a ser dispendido mensalmente para o condômino, está frontalmente em desacordo com a legislação e pode trazer consequências maiores em casos de ações de cobrança.

Como o próprio nome diz, o orçamento anual – ou também conhecido como previsão orçamentária – deve ter como objetivo elencar as despesas usuais e conhecidas, bem como algumas provisões para situações de imprevistos.

É muito importante verificar se a convenção condominial prevê a existência de fundo de reserva e, caso esteja previsto, o condomínio deve constituí-lo, só o utilizando nas situações elencadas na convenção.

Não deve o síndico valer-se mensalmente do fundo de reserva para cobrir deficits de caixa para evitar reajuste da cota condominial.

Se a arrecadação estiver inferior à necessidade do condomínio, deve ser realizada uma assembleia extraordinária para que a cota condominial seja reajustada, e não valer-se de ‘desvio de finalidade’ da arrecadação condominial, afinal, pode ocorrer do condomínio ter a necessidade de utilizar o fundo de reserva e os condôminos acabam por se surpreender com sua inexistência.

Os condomínios que trabalham com o caixa ‘justo’ são os que estão mais sujeitos a esse tipo de situação.

Outra situação comum é não serem inseridas na previsão orçamentária as despesas ‘anuais’ conhecidas, como, por exemplo, a renovação do seguro, 13º salário, limpeza de caixa-d’água, recarga de extintores e férias de funcionários, dentre outras.

E, claro, caso o condomínio possua inadimplência, deverá inserir a provisão para devedores.

Se o condomínio não inserir provisões para essas despesas – que, com certeza, existirão –, a tendência é que seja necessária a realização de rateios, tanto para o pagamento dessas despesas quanto, principalmente no fim do ano, para o pagamento do 13º salário.

Isso sem considerar que se o caixa estiver ‘justo’ o condomínio pode ficar sujeito a ter que arcar com multas pelo atraso de pagamentos em decorrência da impontualidade de seus condôminos, que podem não pagar a cota condominial no dia do vencimento, mas apenas alguns dias depois.

Ou seja, é mais um ônus para a coletividade, que por diversas vezes acaba passando desapercebido.

E aí é que reside a necessidade de ser efetuada uma boa previsão orçamentária que elenque não apenas as despesas mensais previstas, mas também as despesas que obrigatoriamente irão ocorrer no ano.

Lembre-se de que o planejamento evita maiores prejuízos para o condomínio e uma previsão orçamentária benfeita é o primeiro passo para que o síndico consiga realizar uma administração não apenas eficiente, mas principalmente eficaz.

* Advogado, administrador de empresas e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Atua com condomínios desde 1991 e com Direito Imobiliário e Condominial desde 2002. 

Artigo publicado no jornal Diário do Grande ABC, em 10/11/2018: https://www.dgabc.com.br/Noticia/2967185/previsao-orcamentaria