VOCÊ SABIA QUE A CONTRIBUIÇÃO À ASSOCIAÇÕES DE LOTEAMENTO INDEPENDE DE ESTAR OU NÃO ASSOCIADO.

A associação, é uma pessoa jurídica regularmente constituída e representada, comprovada através de seu Estatuto Social e Eleição de Diretoria, tratando-se portanto, de uma Associação Civil, sem fins lucrativos, com finalidade exclusiva de implantar, manter e promover o progresso e o bem viver dentro do Loteamento, especialmente aqueles que dizem respeito à conservação e desenvolvimento da estrutura no tocante às áreas comuns do mesmo.

Por força de dispositivos previstos no Estatuto Social e decisões emanadas das Assembléias Gerais, fica determinado o pagamento de uma contribuição mensal, para custeio das despesas ordinárias da Associação, contribuição este devida pelos titulares de lotes do Loteamento, a ser paga por todos os proprietários ou possuidores de lote a qualquer título.

Em razão da Associação estar constantemente promovendo a conservação das áreas internas do Loteamento como por exemplo, pagando salários dos funcionários, bem como promovendo a manutenção das áreas comuns, pagamento de energia elétrica, entre outros, gera-se despesas extraordinárias para os beneficiados pelos serviços, a serem liquidadas na forma de rateio.

As devidas obrigações do proprietário, como os demais, é pagar o rateio uma vez que os mesmos estão sendo beneficiado com as obras, melhorias e serviços realizados no local, que estão a valorizar e conservar os imóveis e lotes, evidenciando o enriquecimento sem causa, vez que sua propriedade está sendo beneficiada e valorizada pelas obras e serviços colocados à disposição de todos indistintamente.

Em razão das características diferenciadas do Loteamento, não há qualquer fundamento lógico ou legal capaz de subtrair da Associação o direito de pleitear em juízo o pagamento das contribuições devidas, posto que desde que os proprietários adquiram o lote dentro do loteamento, já estão cientes das condições da aquisição, mormente no que diz respeito ao pagamento das contribuições das melhorias e mesmo de conservação de áreas comuns, realizadas no loteamento pela Associação.

O objetivo precípuo da Associação se traduz na sua própria razão de ser que lhe outorga uma indisfarçável similitude com os condomínios especiais da Lei 4591/64. E, de fato, conquanto de condomínio não se cuide, ainda é certo que o objetivo associativo de proteção às áreas públicas internas e comuns do loteamento e de regulamentação de relações internas entre os proprietários de lotes, espelha-se, incontornavelmente, no símile do condomínio especial da Lei 4591/64, principalmente no chamado "condomínio deitado", previsto em seus artigos 3º e 8º.

Esclarecemos também, que a existência dessa estrutura administrativa interna do loteamento, com portaria com controle de acesso, manutenção das ruas, áreas verdes, etc., já encontra-se na essência do empreendimento, tal como é apresentado e vendido aos adquirentes de lotes, que pagam para ter um lote dentro de um loteamento com tais características diferenciadas.

A necessidade de um órgão dos próprios proprietários de lotes, similar ao condomínio especial da lei 4591/64, para administrar esses serviços e interesses comuns do loteamento esta na gênese do empreendimento, tal qual o mesmo é lançado ao público.

Assim, embora nenhum proprietário de lote esteja obrigado a associar-se ou a permanecer na associação, nem por isso estará desobrigado de contribuir para as despesas que envolvam interesses comuns do loteamento, posto que sempre estão a beneficiar-se dos serviços prestados, com a consequente valorização de suas propriedades.

A Jurisprudência é assente nesse sentido:

" Cobrança - Loteamento - Taxa de manutenção - Possibilidade - Adquirente de lote que, apesar de não ser associada à autora, aquiesceu e usufruiu dos serviços prestados pela administradora do lote - Revelada a declaração de vontade tácita - Recurso improvido. (AC 111.943-4/2, 9ª Câmara, Des. Silva Ricco, 13.02.01) "

"Loteamento fechado - Hipótese em que há comunhão de interesses - Empreendimento que gera despesas com manutenção, conservação e segurança do loteamneto - Rateio das despesas comuns por todos os proprietários de lotes - Cobrança procedente - Recurso improvido (Apelação Sumaríssima nº 006116625-2/006 - Salto - 1º Câmara Especial do 1º TAC/SP - Rel. Juiz Elliot Akel) "

Não obstante, em acórdão, relatado pelo Desembargador Francisco de Assis Vasconcellos Pereira da Silva, foi decidido:

"Em se tratando de loteamento administrado por associação sem fins lucrativos, que se equipara a condomínio, embora a filiação dos proprietários não possa ser impositiva, encontram-se os mesmos legal e moralmente obrigados a contribuir com suas quotas partes nos gastos rateáveis entre a totalidade dos aquirentes dos terrenos, uma vez, que os imóveis dos mesmos são beneficiados pela infra-estrutura a cargo da referida associação (TJSP - Ap 269.63-2/5 - 2ª Câmara) "

Para sepultar qualquer dúvida, o v. Acórdão também oriundo do E. Tribunal de Justiça (Ap. 256.20.2/9 - 14ª Câmara), proferido o voto condutor pelo Desembargador Ruiter Oliva:

" LOTEAMENTO FECHADO - Administração entregue a associação criada para esse fim - Responsabilidade de todos os proprietários de contribuir para a cobertura da totalidade dos gastos relativos à segurança, manutenção, captação, adução de reservatório e distribuição de água."

Dessa última decisão, aliás, é possível extrair a questão da informalidade da atribuição da administração do loteamento, que não exclui o dever de contribui no rateio de despesas. Nas palavras contidas no acórdão:

" Se toda a administração do loteamento, formal ou informalmente, está cometida a associação criada para esse fim pelos moradores e proprietários do loteamento, inerente a essa atividade de administração está a execução de todos os serviços de interesse dos moradores e proprietários do loteamento, desde os relativos à segurança que envolve a contratação de pessoal e o pagamento da folha de salários e respectivos encargos sociais, até aqueles relacionados com a manutenção das áreas consideradas comuns do loteamento ( vias e praças ) e com captação, adução, reservatório e distribuição de água. Resulta evidente a responsabilidade de todos os proprietários de contribuir para a cobertura da totalidade desses gastos. "

Destarte, tendo em vista que o loteamento é lançado com estas características e levando-se em consideração que a Associação não para de empreender esforços para garantir a segurança e preservar o loteamento, promovendo entre outras coisas a preservação e conservação dos lotes e residências já erigidas, o que gera despesas extraordinárias, que devem ser pagas na forma de rateio entre todos os beneficiados.

Não é demais lembrar que na interpretação das cláusulas do Estatuto Social, deverá sempre estar presente o símile do condomínio especial previsto na lei 4591/64.